부동산은 경제 흐름에 많은 영향을 받는다.
부동산 불황 속에 태어난 부실 채권, 그 대단한 탄생
부실 채권은 nonperforming loan(3개월 이상 된 금융 회사의 부실 채권)의 약자이다. 최근 수년간 부동산과 경매시장의 가장 큰 화두는 부실 채권이라고 해도 과언이 아니었다. 누구는 몇 억을 벌었네, 누구는 내 돈 없이 건물을 샀네, 가만히 있어도 돈이 술술 벌리네, 여러 곳에서 이구동성으로 자랑하면서 앞다투어 부실 채권 강의장으로 많은 사람들이 몰리는 실정을 부인할 수 없다. 물론 그에 따른 부작용도 만만찮은 것이 현실이다. 그래서, 잘 만난 부실 채권이 열 아들 안 부러운 것이 맞지만, 잘 만나려면 꼼꼼히 분석하고 부지런히 노력해야 하는 것도 두말할 나위 없다. 예전 부동산 시장이 처참히 무너지던 불황 속, 그 혼탁함 속에서 연꽃처럼 태어나 꽃을 피운 부실 채권은 부동산 업계와 경매시장을 뒤흔든 대단한 탄생이었다. 그런 불황 중에서도 우리가 가장 최근에 접한 부동산 마지막 불황기인 2008년은 부실 채권 거래 시장의 전환점이라 할 수 있을 것이다. 그러한 거래에는 질권 대출이라는 막강한 테크닉이 활용되었기 때문에 가능하였다. 2008년 그전에도 담보부 부실 채권 거래가 일부 있었으나, 이전에는 질권 대출 시장이 열리지 않아 그 위력을 뽐낼 수 없었고 2008년부터 질권 대출 시장이 조금씩 열리면서 부실 채권 시장의 화려한 빛이 고개를 들기 시작한 것이다. 쉽게 말해 부실 채권에 투자하면서 그 부실 채권을 담보로 은행 돈을 빌려 내 돈이 적게 투자되는 토대가 마련되면서 부실 채권 시장은 급속도로 빠르게 성장하게 된 것이다. (질권 대출에 대한 설명은 다시 자세히 다루게 될 것이다.) 집을 살 때 대출을 받으면 대출은행에서 ‘그 집을 담보로 얼마를 빌려줬다.’ 또는 ‘얼마까지 빌려줄 예정이다.’라는 근저당권을 설정하게 된다. 이때 대출은행에 이자를 지불하지 않아 부실이 된 근저당권을 무수익여신 또는 담보부 부실 채권(Non Performing Loan)이라고 지칭한다. 시장에서는 그냥 줄여서 부실 채권이라고들 한다. 이 책에서도 쉽게 부실 채권이라고 하겠다. 나아가 부실 채권을 원래의 원금이나 원리금(원금에 연체된 이자를 합산한 금액) 보다 상대적으로 싸게 매입하는 것이 가장 기초적인 부실 채권 투자법이다. 쉽게 생각하면 은행이 받을 돈을 내가 대신 받기로 하는 것인데, 은행이 여러 이유로 받을 돈의 전부가 아닌 할인된 금액으로 채권을 팔아넘기면서 투자자에게 이익이 발생하는 것이다. 채권 매수자는 은행이 가지고 있던 종전의 채권자 권리를 그대로 갖게 되는데 이를 해당 권리보다 더 저렴하게 산다면 그만큼 이익이 되는 것이다. 결론적으로 채무자는 은행에 갚아야 할 부채를 그대로, 정말 그대로 부실 채권을 양수한 자에게 갚아야 하는 것이 된다. 많은 사람들이 은행에서 이자 4%, 연체이자 15% 조건으로 담보대출을 받았는데 이 채권이 개인에게 양도되면 이자가 더 높아지는 것이 아니냐고 질문하곤 한다. 그러나 그건 그렇지 않다. 은행에 지불해야 하는 대출금과 이자를 그대로 채권 양수인이 받을 수 있는 것이다. 그렇다면 부실 채권을 사게 되면 언제 투자한 금액을 회수할 수 있을까? 부실 채권을 매입한다는 것은 부동산을 사는 것이 아니고 부동산 등기사항 증명원에 기재된 권리 즉, 근저당권을 사는 것이기 때문에 이 부분이 다소 생소할 수 있을 것이다. 그러나 생각해 보면 답은 간단하다. 빌려준 돈을 빌려 간 사람이 갚으면 회수하게 되는 것이다. 우리는 그 빌려준 돈을 받을 권리를 사는 것이 된다. 지금까지 많은 부실 채권을 매입해오면서 채무자가 돈뭉치를 들고 찾아와서 변제하고 간 경험도 많다. 갚으라고 전화 한번 한 적 없는데 찾아와 변제하고 가는 것이다. 하지만 대부분의 채무자는 그렇게 쉽게 돈을 갚지 않는다. 보다 정확히 말하면 쉽게 돈을 갚을 상황이 되지 않을 것이다. 은행에 집을 담보로 대출받고 안 갚으면 은행이 어떻게 하는가? 경매를 신청한다. 부실 채권을 매입한 채권자의 채무 회수도 마찬가지이다. 경매라는 것은 강제적인 부동산 매각 절차를 말하는 것인데, 이 부동산 매각 절차가 끝나면 법원에서 부동산의 권리를 가지 사람들을 한자리에 모아 놓고 매각한 대금을 배당한다. 이때 부실 채권을 매입한 사람도 그 권리만큼 배당을 받는다. 결국 채무자가 자진해서 변제하거나 그렇지 않으면 채권자의 신청에 의해 법원에서 부동산을 경매로 매각하여 변제하도록 하는 것이다. 부실 채권 투자금 회수는 채무자의 자진 변제나 부동산 경매 절차에 따라 배당기일에 투자금을 회수할 수 있게 된다. 그럼, 은행은 돈 받을 권리를 왜 매각할까? 은행이 경매를 신청해서 배당을 받으면 되지 ‘왜 다른 사람에게 팔까?’하는 의구심이 당연히 생길 것이다. 하지만 그 이유는 분명히 있다. 어떤 은행은 해당 업무를 담당할 인력이 부족하여 매각하기도 한다. 부실이 난 채권을 경매 진행하여 매각하고 채권을 회수하려면 담당자가 경매 지식도 많이 알아야 하고, 법률자문도 받아야 하고 그러는 동안 시간 소요와 비용의 증가, 인건비의 증가 등 여러모로 손해가 수반되는 경우가 많다. 그냥 편하게 채권의 본전이나 조금 싸게 권리를 넘기고 그 에너지와 자본으로 다른데 또 투자하는 게 나을 수 있다는 판단을 하기도 한다. 하지만 더 근본적인 이유는 은행의 재무건전성의 유지를 위해서이다. 은행은 이자를 제때 갚지 못하는 부실한 채권을 매각해서라도 일정 기준의 재무건전성을 유지해야 한다. ‘국제회계기준[IFRS]에 준해서’, ‘BIS 비율을 맞추기 위해서’, ‘대손충당금을 쌓아야 하는 부담을 줄이기 위해서’등 여러 이유로 인하여 부실 채권을 매각하는 것이다. 쉽게 말해 돈 받을 채권을 못 받고 있는 동안, 해당 채권은 은행 쪽 장부에서 보기에는 부실 그 자체이지만, 매각되면 자산으로 변화기 때문에 부실한 채권을 팔아서 재무건전성을 높이려 하는 것이다.
부실 채권 투자의 매력
“싸게 샀지만 제값 다 받는다”라고 기억하면 좋을 것 같다. 백화점 상품권 10만 원짜리를 할인받아 8만 원에 샀어도 백화점에 가면 10만 원어치 상품으로 교환할 수 있다는 것을 다들 알고 있으리라 생각한다. 게다가 세일할 때 백화점에 방문하면 이중 삼중의 효과를 얻을 수도 있다. 부실 채권은 밀가루 반죽과 같다고 할 수도 있다. 요리사의 상상력과 재능에 따라 보통의 부침개가 될 수도 있고, 보기 좋고 값비싼 수제 피자가 될 수도 있다. 단순 채권자 지위로서 채무자의 변제를 통해 수익이 창출되기도 하지만, 채권자의 지위를 적극 활용하여 직접 경매에 입찰하면 유리한 상황으로 낙찰받을 수도 있는 것이다. 경매 입찰에서 부실 채권 채권자로서 가지는 권한 또한 무궁무진하다. 1. 근저당권의 실행으로 인한 부동산의 경매처분 행위, 2. 채무자에 대한 채권을 일부 탕감해 주고 조속히 회수할 수 있는 권리, 3. 진행 중인 경매사건에 대한 연기, 변경, 정지 신청을 할 수 있는 권리 등이 있으며, 허위 유치권자로 인하여 저평가되고 있는 경매 물건에 대한 유치권 부존재 소송을 제기하여 투자한 부실 채권 채권의 가치를 상승시킬 수도 있다. 경매를 신청한 채권자의 지위를 인수한 것이기에 이해 당사자로서 해당 경매계에 당당히 찾아가 경매 기록 모두를 입찰 전에 면밀히 살피어볼 수 있는 권리는 경매 입찰 참가자로서는 아주 매력적인 권리임에 분명하다. 일반인이라면 개인정보 보호를 이유로 알려주지 않는다. 이 밖에도 저평가된 법원 감정가를 재감정 신청하여 상대적으로 높은 가격에 처분할 수 있는 기회를 가질 수도 있고, 혹시라도 채권자가 직접 입찰보증금을 납부하고 입찰에 참여했다가 경락잔금을 지불하지 못하는 난감한 상황에 놓이더라도 향후 배당 절차에서 몰수당한 입찰보증금을 다시 회수해 올 수 있는 기회까지 있으니 경매 입찰에 앞서 부실 채권을 매입하는 것은 매우 매력적인 것이라고 볼 수 있는 것이다. (채권자가 직접 입찰하여 낙찰받았으나 입찰 보증금 납부 후 잔금을 지급하지 못한 경우, 해당 입찰보증금은 몰수되는데, 이 역시 채무자의 채무변제에 우선 사용되므로 다시 채권자인 부실 채권 매수자에게 오게 되는 원리이다. 이를 활용하면 다양한 경매 기법이 생겨난다.) 은행은 하나의 채권에 많은 시간을 할애하기 어려운 것이 현 실정이다. 또한 부실 난 채권을 온전히 회수하기 위하여 추가로 자금을 투여하기도 어렵다. 그러나 부실 채권 투자자 입자에서는 얼마든지 많은 시간을 할애할 수 있고, 보다 더 전문적일 수 있다. 필요하다면 추가 자금을 투여해서라도 하나의 멋진 고수익 작품을 만들 수도 있다.
부실 채권의 발생
부실채권이은 채무자가 상환 능력을 잃거나 원리금이나 이자를 지불하지 않는 등 채무불이행 상태에 놓인 대출이나 채권을 의미하는데 이러한 부실채권은 대출 채권자에게 수익을 제공하지 못하며, 금융기관에 큰 손실을 입힐 수 있게 된다. 따라서 금융기관은 대출 채권자의 신용도를 신중하게 평가하고, 충분한 대출심사를 거쳐 부실채권 발생을 예방하려고 노력해야 한다. 그러나 부실채권이 발생하면, 금융기관은 이를 회수하거나 매각하는 등의 방법으로 손실을 최소화하기 위해 노력해야 하는데 회수 방법에는 대출채권자와 협상을 통한 상환, 부동산 매각 등이 있으며, 매각 방법에는 부실채권을 전문적으로 매입하는 대규모 투자회사 등을 통한 매각이 있다. 부실채권은 금융위기 등의 요인으로 발생할 수 있는데 이 경우에는 대출심사 과정에서 충분한 심사를 거친다고 하더라도 부실채권 발생이 불가피한 경우가 있을 수 있다. 따라서 금융기관은 이러한 리스크를 줄이기 위해 경영상황을 적극적으로 모니터링하고, 신속하게 대처할 수 있는 시스템을 갖추고 있다.
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