부동산 투자에서 성공하려면...
그렇다면 우량 부실 채권은 어디에서 매입할 수 있는 것일까?
처음 경매를 접한 사람들은 경매, 공매부터 접하게 된다. 부실 채권은 생소한 단어이고 경매를 공부하기 전에는 흔히 접했던 단어가 아니다. 경매를 하다 보면 채권자 중에서 갑중의 갑이 누구인지를 알게 된다. 그게 바로 최선순위 은행이다. 은행의 1순위 권리를 통째로 양수한 사람이 바로 부실 채권 채권자이다. 그러하기에 점점 부실 채권의 파워를 느끼게 되고 나도 부실 채권을 매입해 봐야겠다 하는 생각을 자연스럽게 하게 된다. 그렇다면 우량한 부실 채권은 어디서 매입할 수 있을까? 이런 질문은 경매를 많이 공부했다는 준 전문가들도 자주 하는 질문이다. 이러한 질문에 대한 답을 찾기 위해선 부실 채권의 유통시장을 먼저 이해해야 한다. 그간 시중은행에서는 한국자산관리공사에 부실 채권을 매각하여 왔다. 공기업인 한국자산관리공사가 은행의 부실 채권을 매입하는 업무를 거의 독점적으로 수행해 온 것이었다. 그러던 중, 연이은 경제 불황에 실적이 저조했던 저축은행들이 앞다투어 한국자산관리공사가 매집 해오던 부실 채권 시장에 뛰어들면서, 일반인들도 부실 채권을 매입할 수 있는 부실 채권 대중화 시대가 찾아오게 된다. 시중은행에서는 일반 개인이나 소규모 부실 채권 매입 전문 법인에게는 채권을 매각하지 않고 있는 게 현실인데, 그러한 이유는 시중은행들이 부실 채권 매각을 한 건, 한 건 진행하는 것이 아니고 대량으로 (다른 말로는 흔히 POOL이라고 표현) 공개경쟁 매각을 하기 때문이다. 쉽게 말해 부실 채권 물건을 여러 개 모아 한꺼번에 입찰 매각한다는 의미이다. 통상의 POOL은 수백억 대에서 수천억대에 이르기 때문에 일반 투자자들이 접근하기에는 어려운 것이 현실이다. 시중은행의 POOL 매각에 뛰어든 기업들은 대표적으로 연합자산관리[유암코], 대신 AMC, 캐피털사, 연기금, 각종 공제회 등이 있는데 이러한 기업과 단체들은 앞다투어 부실 채권 매입을 위한 SPC(서류상으로만 존재하는 특수 목적법인, 000 유동화 전문 회사)를 설립하여 시장에 나온 부실 채권 POOL을 싹쓸이하기 시작한 것이다. 이러한 부실 채권 POOL 매각 시장을 부실 채권 1차 시장이라 말할 수 있다. 1차 시장에서 움직이는 회사들을 부실 채권 시장에서는 부실 채권 1그룹이라고도 말하고 있다. 2008년에서 2009년에는 부실 채권 1차 시장의 부실 채권 매입단가가 원금[OPB] 기준 65% 안팎이었다. 하지만 최근에는 경쟁이 심화되어 원금 기준 90%를 넘어가고 있으니 부실 채권 시장이 얼마나 커졌고, 참여하는 회사들이 얼마나 많아졌는지 가늠할 수 있다. 부실 채권 1차 시장에서는 통상 원금 기준 수백억 원대의 POOL 매각이 주를 이루고 있으나 간혹 상대적으로 작은 거래 [원금 기준 50억~100억 사이]가 있기도 하다. 이러한 매각 정보는 매각 은행이나 매각을 주간하는 회계법인들에게 상시 문의하여 정보를 얻을 수 있다. 그런 2011년 즈음부터 부실 채권시장에 작은 변화가 생기기 시작하였다. 너도 나도 할 것 없이 대형 투자 기관과 금융기관들이 부실 채권 시장에 뛰어든 탓에 부실 채권 1차 시장을 점유해 온 부실 채권 1그룹 업체들의 부실 채권 매입 원가가 고공 행진했고 상대적으로 1그룹들의 부실 채권 처분 수익률은 낮아지기 시작했다. 이러한 부실 채권 1그룹 아래에는 단 건이라도 부실 채권을 매입하면서 수익을 창출해 가던 중소규모의 부실 채권 전문법인들과 일반 투자자들이 있었는데 이러한 시장을 부실 채권 2차 시장이라고 한다. 부실 채권 2차 시장에 진입한 부실 채권 2그룹 회사들은 부실 채권 1그룹 회사들의 매입원가가 높아지고 수익률이 떨어지자 다른 부실 채권 시장을 찾아 나서기 시작하였고 이때 일부 저축은행, 신협, 새마을금고, 수협이 각 지점에서 취급하다 발생한 부실 채권을 한건 두건씩 공개경쟁 매각이 아닌 수의계약[론세일 방식] 형태로 매각하면서 새로운 소규모 부실 채권 1차 시장이 형성되기에 이르렀다. 이 새로운 소규모 부실 채권 1차 시장은 통상 몇천만 원에서 몇십억 단위로 단 한건[론세일]부터 서너 건씩 묶어서 [블록세일]매각하였고, 이러한 시장이 열리면서 부실 채권 시장의 르네상스 시대가 개막을 하였다고 해도 과언이 아닐 듯하다. 그러나 부실 채권 거래 시장이 이처럼 활기를 찾아 많은 일반 사람들이 관심을 가지게 되자, 우량하지 않은 부실 채권도 우량 부실 채권인 것처럼 포장되어 일반투자자들을 울리는 사례가 빈번히 발생하게 되었다. 이러한 피해들은 아직도 현재진행형이며, 각별히 주의를 요하는 부분이다. 부실 채권을 매각하는 회사에 대한 정보를 파악하고 투자를 권유하는 부실 채권에 대한 분석도 철저히 해야 낭패를 면할 수 있을 것 같다. 겨울철 김장을 예로 들어보자. 김장 좀 싸게 담그자고 가락동 경매시장에 가서 배추를 수만 통씩 경매 입찰하러 가는 사람은 없을 것이다. 가락동 경매시장은 입찰 규모가 크고 일정 입찰 자격도 갖추어야 해서 아무나 쉽게 입찰을 할 수 없다. 그래서 우리의 사모님들은 재래시장이나 대형 마트를 찾아가 이 배추 저 배춧속을 들여다보며 각자의 필요한 양만큼 배추를 사가곤 하는데 다들 상식적으로 배추의 산 지 가격보다는 일부 프리미엄이 더해져 있다는 사실을 인지하고 있을 것이다. 어떠한 때는 우리가 사는 동네에 작은 트럭 하나가 찾아와 확성기를 틀어대며 배추를 산지 가격에 싸게 판다며 홍보하기도 하는데 일상생활이 바쁜 사모님들은 배추를 사기 위하여 멀리 안 나가도 되니 편리하기도 하고 확성기에서 떠드는 말에 현혹되어 ‘정말 산지 가격처럼 가격이 싼 것일까?’ 하는 의구심을 가지면서도 현란한 장사꾼의 멘트에 사로잡혀 동네 트럭에서 배추를 구매하기도 한다. 이렇게 구입한 배추는 막상 구매하여 김장을 준비하다 보면 속이 덜 찬 것도 있을 수 있어 뒤늦게 후회가 밀려오기도 하지만, 이미 트럭은 온데간데없으니 교환은 기대하기조차 힘든 상황이 된다. 결론적으로 우량 부실 채권은 어디서 살 수 있을까? 일반 부실 채권 투자자들이나 소규모 부실 채권 매입 법인은 부실 채권 1 그룹사에 방문하여 이 배추 저 배춧속을 들여다보며 알찬 배추를 찾는 방법이 있고, 아예 팔을 걷어붙이고 내가 사는 주변의 은행들마다 배추(?) 파냐고 물어가며 그 속을 면밀히 살펴 잘 사는 방법이 있을 수도 있다. 당사에 자주 방문하여 부실 채권 질권 대출 의뢰를 맡기거나 상담을 하러 오시는 부실 채권 사업가분들은 하루에도 우리 회사뿐 아니라 은행 10여 곳을 찾아다니며 얼굴을 익히고 분주히 새로 나온 부실 채권 물건을 찾아다니고 있다.
부실 채권 투자의 방법에는 어떤 것이 있나?
투자방식은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 투자자가 직접 ㅍ 물건을 찾아 투자하는 직접투자와 간접투자가 그것이다. 자신의 전문성을 고려하고 부실 채권 투자에 소요할 수 있는 시간적 여유를 고려하여 자신에게 알맞은 투자 방식을 찾는 것은 ㅍ 성공투자의 시작일 것이다. 일반적으로 직접투자방식인 론세일 방식이 가장 많이 거래하는 방식이다. 론[LOAN : 대출]세일[SALE] 방식은 부실 채권 거래의 가장 일반적인 거래 방식이라고 할 수 있다. 채권 양수 계약을 통하여 양도인이 종전에 가지고 있던 근저당권 및 채권을 양수인에게 채권과 함께 양도하는 것인데 양수인 앞으로 근저당권의 이전등기를 완료하게 된다. 양수인 즉 채권을 사는 사람은 이에 따른 이전 등기비용을 부담하게 된다. 그럼 부실 채권을 론세일 방식으로 매입할 수 있는 유동화 회사들에 대해 먼저 알아보자. 먼저 전국 농협과 축협의 부실 채권을 위탁받아 제삼자에게 매각 또는 채권 추심 업무를 담당하고 있는 농협자산관리가 대표적이라 할 수 있다. 농자산을 방문할 때는 매입하고자 하는 부실 채권의 정보를 사전에 숙지하고 적정한 가치 산정을 해 본 후 방문하여 가격 협의를 하는 것이 좋다. 농자산의 별도의 부실 채권 투자 상담을 하고 있지 않는 실정으로 사전에 관심 있는 부실 채권을 농자산 홈페이지나 경매정보 사이트를 통해 확인할 수 있는데, 경매사건 기록에 농자산으로 채권자 변경 신고가 되어 있다면 그때 농자산에 전화로 상담하거나 방문하는 것이 좋다. 또한 유암코[연합자산관리], 대신 AMC를 추천할 수 있는데 이곳은 경매사건 번호를 사전에 숙지하고 각 회사의 대표번호에 전화를 걸면 해당 물건의 매각 담당자를 친절히 알려준다. 통상 유동화 회사와 부실 채권 매각 가격을 협상할 때는 ‘ㅍ 얼마에 파실 건가요?’ 하고 먼저 질문하면 낭패를 보기 쉽다. 담당자가 이러한 질문에 ‘얼마에 매각할 계획입니다.’라고 답변 한 적은 여태껏 단 한 번도 없었고, 아예 ‘얼마에 매입할 것을 희망하느냐?’고 반문하기도 한다. 심지어 질문에 답변을 못하고 우물쭈물하면 과다한 업무에 시달리는 유동화 회사 담당자에게 면박을 당할 수도 있다. 그다음으로는 사후정산 방식으로 진행하는 길이 있다. 부실 채권을 매입한다는 것에 대해서는 론세일과 거의 다를 것은 없다. 단지 론세일 방식에서는 채권을 계약하고 현금이나 질권 대출을 통해 잔금을 납부하고 양수인 앞으로 근저당권을 이전등기한다는 것과는 달리 사후정산 방식은 채권 양수 계약은 하지만 근저당권의 명의는 양도인 앞으로 그대로 놔둔 상태에서 양수인은 양도인에게 해당 부실 채권 물건에 대한 부동산 경매사건에 경매 입찰 이행약정을 추가한 후, 양수인은 그 담보물을 직접 낙찰받아 낙찰 잔금을 납부하고 양도인은 경매 절차에서 배당받는 금원을 채권 양도 잔금으로 대치하는 방식이다. 근저당 이전 등기비가 들지 않는다는 장점이 있다. 하지만 채권 매각의 주체가 믿을 수 없는 곳이라면 이중매매의 함정에 빠질 수도 있기 때문에 조심해야 한다.
사후 정산 방식에 대한 이해를 돕기 위해 ‘홍당무씨의 부실 채권을 통한 인생역전기’를 한 예로 설명해 보도록 하겠다. 앞장에서 홍당무씨 즉 홍 씨가 이자를 연체하여 자신의 아파트를 경매당한 사례를 기억하는 가? 경매를 당해 집을 잃고 오갈 데가 없어 낙망해 있는 홍 씨를 만난 박 씨는 자신이 어떻게 하여 고수익을 얻었는지에 대한 부실 채권 비법을 전수하기에 이르렀다. 낙망해 있던 홍 씨는 세상에 그런 사업이 있냐며 무릎을 탁 치고 일어났고, 부실 채권 사업에 도전하여 재기해 보자고 결심을 하고는 본격적인 부실 채권 투자에 나서게 되었다. 홍 씨가 처음 매입에 나선 부실 채권 물건은 다음과 같았다.
부실 채권을 활용한 투자의 예시
감정가 3억 원의 아파트 경매사건이 있었고 이 아파트의 최근 시세가 2억 8천만 원, 경매 낙찰 예상 가격이 2억 6천만 원 상당으로 추정되었다. A 은행이 위 부동산을 담보로 2억 3천만 원을 대출해 주었고 원금에 130% 상당인 2억 9천만 원을 채권 최고액으로 하는 근저당권을 설정하였는데 채무자가 여하한 이자를 6천만 원 이상이나 연체하여 원리금이 채권 최고액을 넘어선 상태로 경매가 진행 중이었다. 이러한 A 은행의 채권이 유동화 회사에 양도된 상태였고 이러한 경매 사건에 박 씨를 통해 부실 채권을 배운 홍 씨가 경매 입찰을 준비하던 중 유동화 회사를 찾아가 사후정산 방식으로 계약금 2,500만 원을 지불하고 금 2억 5천만 원에 채권 양수 계약을 체결하였는데 잔금은 차후 경매 사건의 배당기일에 정산하기로 하였다. 이후 홍 씨는 매각 기일에 2억 9천만 원에 응찰하였고 매각허가를 받았는데 2등과의 응찰가 차이는 4천만 원이나 되었다. 경매 사건의 매각기일로부터 75일 정도 지나자 배당기일이 잡혔다. A은행의 채권을 양수하여 1순위 근저당권자였던 유동화회사에게2억 9천만 원이 고스란히 배당되었고 유동화회사는 홍 씨에게 곧바로4천만 원을 계좌로 반환하였다. 홍씨는 2억9천만원이 배당될 채권을 입찰 전 유동화회사와2억 5천만 원에 이미 채권양수계약을 하였기에 계약된 채권 금액2억 5천만 원을 초과한4천만 원에 대한 배당금은 홍 씨의 몫이었던 것이다. 이후 홍 씨는 낙찰받은 아파트를 즉시 부동산에 매물로 내놓아 최근 시세인 2억 8천만 원에 매매하였고, 소유권이전 등기비용을 제외하고 단시간에 약 2,500만 원 상당의 시세 차익을 얻었는데 이때 양도세는 전혀 계산할 필요가 없었다. 2억 9천만 원에 낙찰받은 아파트를 2억 8천만 원에 매매하였으니 장부상으로 보면 양도차익은 마이너스였던 것이다. 사후정산 방식의 기초는 이러하지만 그 활용 방안은 매우 많다고 할 수 있다. 론세일로 채권을 양수한 투자자가 배당 차익을 위하여 경매사건의 이해 당사자들의 입찰을 유도하면서 사후정산 방식을 도입하여 큰 수익을 올리는 방법이 그중 하나인데 위의 유동화 회사의 입장에서 수익을 올리는 방식이라 할 수 있다. 유동화 회사가 A 은행에서 애초 채권을 양수하였을 때 2억 1천만 원에 채권을 가져왔다고 가정하면 유동화 회사는 홍 씨와 사후정산 방식의 채권양도계약을 체결하면서 4천만 원의 배당 차익을 실현시킨 것이다. 우리도 채권을 론세일 방식으로 매입한 후 제삼자에게 사후정산 방식으로 재매각하여 배당차익을 실현시킬 수도 있는 것이다.
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