채권자로서 배당을 받는 경우를 살펴보자
경매 절차에서 매각에 대한 결정이 확정되면 이후 배당기일이 잡히게 되는데, 이때 경매 법원에서는 부실 채권 채권자에게 채권 계산서를 작성하여 제출하라고 통지서를 보내게 된다. 예를 들어, 홍당무라는 이름을 가진 사람이 자신의 아파트를 담보로 OO 은행에서 1억 원을 빌리면서 대출이자를 4% 약정하고 이자를 연체하면 연체이자 12%를 지불하기로 하는 여신거래 약정을 했다고 가정해 보자. 그렇다면 대출해 준 OO 은행은 홍 씨의 아파트 등기사항 증명서(등기부등본)에 근저당권의 설정을 대여금의 120%인 1억 2천만 원 설정하였을 것이다. 빌린 돈은 1억 원인데 왜 2천만 원을 더 붙여 1억 2천만 원의 근저당권을 설정하는 것일까? 근저당권이란 일정 기간 동안 변동할 불특정의 채권을 장래의 결산기에 도달할 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권을 말한다. 그러므로 앞에 예를 든 홍당무의 경우 혹시 홍당무씨가 대출금의 이자를 연체할지도 모르는 염려 때문에 미리 120%의 근저당을 설정하는 것이다. 홍 씨가 이자를 연체하면 은행 입장에서는 담보된 홍 씨의 아파트를 경매 신청해야 하고 추후 경매 결과에 따라 대출금을 회수하게 되더라도 경매기간이 통상 5개월에서 수년씩 걸리는 경우가 있어 넉넉히 담보권 설정을 하여 향후 발생할 이자 회수에 대한 안전장치를 하게 되는 것이다. 이후 OO 은행에서 1억 원을 대출받은 홍 씨는 갑자기 실직하게 되면서 어려운 경제 사정으로 원금과 이자를 변제하지 못하였고, 이에 OO 은행은 홍 씨에게 서너 번 경매 예정 통지서를 보내는 등, 채무변제를 독촉하였으나 홍 씨가 변제를 이행하지 못하자 결국 20xx 년 x 월 x 일 채권자 OO 은행은 홍 씨의 아파트를 경매신청하기에 이르렀다고 가정해 보자. 경매신청 당시 미상환 원금이 1억 원에 연체이자를 포함하여 청구금액이 105,000,000원이 되었다. 이때 OO 은행의 채권이 연합자산관리[유암코]로 매각되었고 부실 채권 투자에 관심이 있던 박 씨가 유암코에 방문하여 홍 씨의 채권 [원금 1억 원, 경매비용 300만 원, 연체이자 500만 원. 즉 원리금 1억 800만 원 상당의 NPL]을 할인받아 9천만 원만 지불하고 채권을 양수하였다. 홍 씨의 아파트 시세는 당시 1억 5천만 원이었는데 시세가 폭락하여 경매 당시에는 그 시세가 1억 2천만 원 상당이었다. 그러나 결국 경매 절차에서는 시세보다 낮은 1억 원에 제2자에게 매각되었고, OO 은행의 채권을 양수한 박 씨에게 경매 법원은 그동안의 연체이자를 합한 1억 2천만 원에 대한 채권 중, 경매 매각 대금인 1억 원에 대하여만 박 씨에게 배당하였다. 결국 박 씨는 9천만 원에 매입한 부실 채권에 대해 1,000만 원의 부실 채권 배당 수익을 얻게 된 것이다. 이것이 부실 채권의 꽃이라 불리는 배당 투자의 한 예이다. 부실 채권 배당 수익보다 고수익인 부실 채권 채권자 유입 투자의 매력도 있다. 경매를 하는 가장 큰 이유는 좋은 물건을 싸게 취득한다는 기대감에 있다고 할 수 있다. 그래서 치열한 현황조사와 시세 조사 끝에 낙찰가를 결정하게 된다. 최근 활황인 경매시장에서 최고가 매수인과 2등의 입찰가 차이가 얼마 나지 않는 이유가 이런 발품 팔이를 누구나 열심히 하기 때문일 것이다. 그런데 어이없게 훨씬 큰 금액을 써서 다른 사람이 1등이 되었다면 입찰을 위해 열심히 쫓아 다 디던 다른 입찰자들로서는 당황스럽지 않을 수 없다. 아래 홍 씨의 아파트를 채권자 유입(채권자가 직접 낙찰)의 예로 다시 살펴보면, 예상 낙찰가는 누가 봐도 1억 원이 넘지 않는 물건인데 누군가 1억 2천만 원을 썼다면, 우리는 당황하게 된다. 2등과의 입찰가 차이가 20% 이상 차이 나는 것은 그리 흔한 일은 아니기 때문이다. 2016년 7월 25일 자 변경된 대부업 법에 의하면 현재는 개인이 채권을 매입할 론세일 방식으로 매입할 방법은 없다. 다만 ‘사후정산부 채권양수도’는 가능하기 때문에 이와 같은 투자는 앞으로도 가능할 수 있다. 개인이 업으로 하지 않는 한 부실채권에 대한 투자는 이자 소득세나 배당소득세를 종전과 같이 내지 않는 것이 옳다고 생각하나 앞으로 이 부분에 대한 세금 적용이 어찌 될지는 두고 봐야 할 것 같다.
상계 신청의 방법도 있다.
상계신청 사례도 한번 살펴보자. ***에 감정가 30억원 상당의 사우나가 경매 중이었다. 2017년 당시는 사우나 사업이 활황이었기에 ***수협이 21억원을 대출해 주고 근저당권을 설정한 상태였다. 그러나 최근에 사우나가 많이 생기고 그로 인해 영업실적이 저조해지면서 이자가 연체되었고 경매에 넘어간 것이다. 2019년30억 원으로 시작한 사우나 경매 물건은 임자를 찾지 못하고 10억 원까지 추락하고 있었다. 부실채권을 알고 나서 인생 재기에 성공한 ***씨가 ***수협을 방문하여 최저가보다1억 원을 더 지불하겠으니11억 원에 매각할 것을 서너 번 구두로 제안하다가 담당은행 직원이 결재를 받아 보겠다는 이야기를 하자 매수의향서를 제출했다. 며칠 후 ***수협의 이사회를 거쳐27억 원의 근저당권을11억 원에 채권양수계약을 체결하고10억 원의 질권대출을 받아 홍 씨 명의로 근저당권을 이전등기 하였다. 이후 1순위 채권자가 된 홍 씨는년 1월 10일 최저가10억 원의 매각기일에27억 원으로 응찰하였고 최고가매수인이 되었다. ***씨는 부실채권 선배인 ***씨에게서 배운 대로 매각기일로부터1주일 이내에 정확히 말하면 매각결정기일 이전에 상계신청서와 질권자인 ***새마을금고의 일부 상계동의서를 경매계에 제출해야 된다는 사실을 알고 있었기에 부랴부랴 질권자인 새마을금고에 찾아가 일부 상계동의서를 받고 상계신청서를 작성하여 경매계에 제출하였다. 매각결정기일은 매각일로부터 1주일 이내여야만 하는 것은 아니다. 부득이한 사정이 있을 경우 신청에 의해 매각결정기일은 1주일을 초과하여 정해질 수도 있다. 이후 경매계는 매각기일로부터 약 45일 후인 2020년 2월 25일 오전 10시까지 차액[잔금]을 지급하라는 통지서와 같은 날 오후 2시에 배당을 실시한다는 통지서 및 채권계산서를 제출하라는 통지서를 발송해 왔다. 이에 ***씨는 원금 21억 + 그간의 누적이자7억 원경매비용1500만 원을 합하여28억 1천5백만 원에 대한 채권계산서를 제출하였다. 그리고 나서 2019년 2월 22일경 경매계에 잔금을 납부해야 하는 차액이 얼마냐고 상담하니 경매계에서는 근저당권보다 우선하는 다른 권리가 없고 단지 근저당권부질권자의 배당신청금이10억 원이니 이중 매수인이 사전 납부한 입찰보증금1억 원을 제외하고9억 원만 납부하면 될 것이라는 통보를 받았다. 최고가매수인이 되자마자 낙찰받은 사우나를 담보로 경락잔금대출을 신청한 홍 씨는 이미 */**은행에서10억 4천만 원의 경락잔금대출을 약속받고 대출에 필요한 자서를 마친 터라 안심하였다. 잔금지급일인 2019년 2월 25일 10시에 경락잔금취급은행 담당직원 및 법무사 직원이 경매계에 찾아가10억 4천만 원의 대출금 중9억 원을 납부하고 같은 날 오후 2시에 상계절차에 대한 다른 채권자의 배당이의가 없어 배당절차가 원만히 종료된 후 소유권이전등기절차에 필요한 서류를 경매계로부터 건네받아 소유권이전등기를 마치면서 무사히30억 상당의 사우나의 소유권을 취득하였다.
상계신청의 위험성
만약 배당 기일에 다른 채권자나 사우나의 채무자가 악의를 가지고 ***씨가 인수한 수협 근저당권 채권에 대한 배당 이의를 제기하면 어떻게 될까? 위 민사집행법 143조 ③항 ‘매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다.’라고 되어 있어 ***씨는 상계받은 배당기일인 2020년 2월 25일까지 지불해야 한다. 지불하지 않을 시 상계신청은 불허되고 다시 일반적인 잔금 납부 기일이 잡히게 된다. 이때 오전에 납부한 경락잔금9억 원은 다시 반환받을 수 없기 때문에 대출해 준 은행으로서는 대출 당일 근저당권 설정을 할 수가 없게 되어 매우 곤란한 사태가 벌어질 수도 있다.
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