대출을 알아야 부동산 수익이 극대화된다.
부동산 대출 정도에 따라 수익률은 정말 달라진다.
흔히들 부동산 투자에서는 자기 자본은 적게 들어가고 외부 자금의 활용을 누가 잘하느냐에 따라 승패가 갈린다고들 많이 한다. 어떻게 하면 대출을 많이 받을 수 있을까? 어떻게 하면 적은 돈으로 큰 투자를 성공적으로 해낼 수 있을까? 어떻게 하면 싼 금리로 대출을 받을 수 있을까? 마지막으로 내 돈 한 푼 없이 부실 채권을 사고 부동산도 소유할 수 없을까? 많은 분께 받는 질문이고 나 역시도 고객을 상대로 풀어가야 할 숙제이기도 하다. 매입한 부실 채권을 담보로 취급하는 대출상품에 대하여 근저당권부 질권대출, 부실 채권 잔금대출, 부실 채권 질권대출, 부실 채권 매입자금 대출 등 여러 이름이 있는데, 이러한 용어 전체가 금융시장의 또 하나의 신조어라고 할 수 있을 것이다. 여기서는 이 모든 것을 간단히 질권대출이라 부르기도 하고 그 질권대출에 대하여 이해하여, 부실 채권 투자 성공 신화를 만들어가 보도록 하자. 10여 년 전부터 담보부 부실 채권을 전문적으로 매입하러 다닌 우리 법인은 부실 채권 매입자금을 대출받기 위하여 여러 저축은행의 문을 두드렸다. 그러나 그 당시엔 어떤 금융기관도 취급하려 하지 않아 많은 애를 먹은 기억이 있다. 이제 와 돌아보면 나름 자심심 있는 추억이기도 하다. 사실 부실 채권을 양도하는 금융기관도, 유동화 회사도 찾기 어려운 시대였으니 우리의 고생은 당연했으리라 본다. 당시는 현재 부실 채권업계 1위를 자랑하는 유암코(연합자산관리)가 설립되기 이전이고 새마을금고나 신협, 수협에서는 오히려 부실 채권이 뭐냐고 반문하거나 금융권에서 개인이나 일반법인에 근저당권을 매각하는 것이 가능한 일이냐고 의아해할 정도였으니 부실 채권이라는 단어를 사용하는 우리를 정신 나간 사기꾼 정도로 여겼던 것도 이해가 된다. 그러함에도 부실 채권 매입자금을 금융권 금융부터 조달할 수 없다면 부실 채권매입 사업은 수익을 기대할 수 없는 상상의 나라일 수밖에 없어 우리는 열심히 금융권을 찾아다녔고 드디어 현대스위스저축은행을 만나 부실 채권 질권대출을 처음으로 일으켰다. 지금은 SBI 저축은행으로 은행 명칭이 당시 관계자분을 끈질기게 설득하여 은행으로부터 부실 채권 질권대출을 취급하겠다는 통보를 받고 우리는 사막에서 오아시스를 찾은 듯 신나서 부실 채권 매입을 하러 다녔고 우리를 믿고 부실 채권 투자를 하겠다는 투자자들도 얻게 되었다. 2008년 당사의 질권대출 조건은 금리가 연 12%를 웃돌았고 한도는 부실 채권 매입가격의 80~85% 정도였다. 지금에 비하면 사채에 가까울 만큼 고금리 이자였지만 부실 채권 사업에 귀한 파트너로서 우리는 현대스위스저축은행이 고맙기만 하였다. 무엇보다 당시의 담보부 부실 채권 거래가격은 원금 기준 65~70% 수준이었기에 우리가 사 오는 부실 채권마다 수백 퍼센트의 연수익률이 났으니, 그 정도 이자는 파트너 은행에 지출하여도 아깝지 않았다. 그때 기억으로는 현대스위스저축은행의 부실 채권 매입 사업과 질권대출사업 성과가 업계에 알려지자 다수의 저축은행을 비롯한 그 외 타 기관들도 부실 채권 사업에 뛰어들었고 이후 지금의 부실 채권 업계 1위 유암코도 설립되었다. 우리는 새로이 부실 채권 사업에 뛰어드는 금융기관, 투자회사, 대형 AMC 외 부실 채권 사업에 지대한 관심을 가진 대형 경매회사 등에 초청받기도 하였는데, 그때마다 그간 우리가 꾸려온 부실 채권 사업에 대한 장단점을 공유하며 부실 채권 매입사업 및 질권대출사업의 작은 길라잡이 역할과 부실 채권 전도사 역할을 마다하지 않았다. 질권 대출의 최고 한도는 부실채권 매입가 기준 얼마까지 가능할까? 최근 회사를 찾아와 상담하는 다수의 부실 채권 사업가분 중에는 ‘질권대출을 100%까지 해주는 금융기관 아시는 데 없나요?’라는 질문을 하는 분도 계시고 질권대출이 90%까지 가능하지 않겠냐는 우리의 자문에 매입가의 90%씩이나 가능하냐고 놀라움을 감추지 못하는 분들도 많이 있었다. 우리가 일으킨 질권대출의 최대한도는 부실 채권 매입가의 105%였다. 어떻게 그것이 가능했을까? 지금은 금감원에서 규제하여 선이자를 받고 있지 않은 실정이지만, 당시는 저축은행에서 담보대출에 대하여 선이자를 받기도 하는 시절이었다. 당시 매입한 부실 채권은 수도권 안에 있는 근린상가로 법원 감정가 100억 상당에 1순위로 설정된 근저당권부 채권으로 채권최고액이 20억 상당이었다. 법원 감정가 대비 60%에 육박하게 경매 낙찰가격이 예상되었으니 당시에도 보기 드문 안전하고 우량한 부실 채권이었던 것이다. 이 부실 채권을 매입하는 투자자 입장에서는 당시 누적된 원리금을 전부 지불하는 조건으로 부실 채권을 매입해야 했으므로 초기 투자금이 많으면 상대적으로 수익률이 감소하기에 우리는 질권대출 은행을 찾아가 매우 우량한 부실 채권 매입임을 강조하며 설득 끝에 10개월 이자를 선납하는 조건으로 부실 채권 매입가격의 105%를 대출해 주겠다는 결정을 얻어낸 것이다. 결국 우리 측은 선이자 납부금 일부만을 준비해서 질권대출을 취급하는 금융기관에 납부하였는데 그 결과 매월 이자 납부 염려도 없게 되었다. 경매가 낙찰되기만을 기다리면 투자되는 현금 대비 상당한 수익률이 보장 되게 되었으니 이 일을 만들어가는 우리 자신도 감탄이 절로 나오는 일이 아닐 수 없었다. 그러나 최근에는 선이자 납부 제도가 공식적으로 사라져 이와 유사한 사례를 만들기에는 쉽지 않을 것 같다. 다만 우량한 부실 채권이나 출구전략이 명확한 부실 채권에 대하여는 금융기관의 90~95% 질권대출과 그 외 10~15% 추가 소요자금에 대하여서 금융기관보다 다소 금리가 높은 개인 투자자들의 사금융을 이용하여 105~110% 대출을 가능하게 하는 방법이 존재하기도 한다. 결국 질권대출의 한도는 매입해 오는 부실 채권의 질에 따라 좌우되고 그 출구전략이 명확하면 대출 취급 한도의 끝은 어디까지 가능할지 누구도 장담할 수 없을 것 같다. 여기서 조금 어려울 수 있지만 부실 채권 전문가가 되기 위해 질권대출에 관한 용어에 대해 좀 더 깊은 지식을 알아가기로 하자.
대출을 통한 레버리지 효과
대출을 통한 레버리지 효과라는 것은 부동산 투자 시 부동산 가치 대비 적은 금액의 자본으로 많은 부동산 자산을 보유할 수 있는 효과를 말한다. 예를 들어, 5억 원의 자본을 가지고 있는 투자자가 이를 전액 투자하여 5억 원짜리 부동산을 구입하는 경우, 수익을 얻기 위해서는 해당 부동산 가치가 증가해야 한다. 반면에, 대출을 통해 추가 자금을 조달하여 10억 원짜리 부동산을 구입하는 경우, 부동산 가치 증가에 따른 이익과 함께 대출 상환 이자를 고려해도 더 많은 수익을 얻을 수 있니다. 이처럼 대출을 이용한 투자는 자본 대비 부동산 자산을 보유할 수 있어 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 그러나 대출은 상환 이자와 원금을 감당할 수 있는 금융 능력과 각종 부동산 시장의 변동성 등에 따라 부동산 투자의 위험도를 높일 수 있기 때문에 대출을 이용한 투자는 신중하게 계획하고 실행해야 하며, 적절한 리스크 관리와 재정 계획이 필요하며 이는 매우 중요한 문제이다.
대출의 추가 예시
추가로 한 가지 더 예를 들어보자. A 씨가 4억 원짜리 아파트를 구매하기 위해 부동산 대출을 받는 경우를 생각해 보자. A씨는 자신의 자본금이 2억 원이며, 부동산 대출을 이용해 나머지 2억 원을 조달하려고 합니다. A씨는 대출 상환 기간을 20년으로 설정하고, 대출 이자율은 연 4%로 계산되었습니다.이 경우, A씨가 받게 될 대출 금액은 2억 원이다. 대출 상환 기간 동안 연간 이자율은 4%이므로, 연간 이자액은 대출 금액에 대해 4%인 8,000,000원이 된다. 따라서 대출 상환 총액은 20년 동안 매년 8,000,000원씩을 상환해야 하므로, 20년 후에는 대출 원금 2억 원과 160,000,000원의 이자를 합한 3억 8000만 원을 상환해야 한다. 이렇게 대출 이자와 원금 상환액 등을 고려한 대출 상환 계획을 세우는 것이 중요하다. 대출 상환 계획이 불안정하면, 상환 능력을 초과하는 대출금을 지속적으로 상환해야 하거나, 대출금 상환을 못하게 되어 부동산을 강제 매각해야 하는 상황이 생길 수 있다. 또한, 대출 이자율이나 대출금액 등은 금융 기관별로 다르기 때문에, 대출 상품을 비교 분석하고 적절한 대출 상품을 선택하는 것이 중요하다.
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