부동산 질권대출이란 무엇인가?
부동산을 투자하는 일반인들은 질권 대출이라는 단어를 지금까지도 거의 들어 보지 못했을 것이다. 왜냐하면 일반 아파트 대출은 은행에서 근저당권 설정이라는 과정을 통해 대출을 진행해봤을 뿐 기타 대출 방식을 접할 일이 없기 때문이다. 그런데 아이러니한 것은 질권대출 또한 은행에서 진행하는 담보부 대출이다. 여기서는 가능한 한 쉽게 설명하기 위하여 부실 채권 투자자에게 직접적으로 필요한 부분만 서술하겠다. 질권대출이란 어떤 물건이나 권리를 담보로 질권설정을 약정하고 대출을 해주는 것이라고 정의할 수 있을 듯하다. 전당포! 살기 어려웠던 시절 한 번씩은 다녀오신 적은 없으신가? 전당포 가면 물건을 맡기고 대출을 해주는데 이것이 대표적인 질권 설정 다시 말해 질권대출의 예라고 볼 수 있다. 갑자기 부실 채권 얘기하다 전당포 얘기하니까 헷갈릴 수도 있다. 그러나 질권설정에 대해 정확히 파악하려면 전당포부터 이해해야 한다. 부실 채권을 담보로 취급하는 질권대출 시장이 있기 전에 전당포에서는 고가의 물건을 질권설정 약정을 하고 대출해 주는 질권대출 시장이 있었고, 유가증권이나 채권증서 등에 질권설정 약정을 하고 대출해 주는 질권 대출 시장도 있었다. 이러한 질권대출 시장은 아예 질권설정 된 물건이나 증서를 채권자 즉 질권자(더 쉽게 말하면 전당포 주인)에게 맡겨 놔야 했고, 돈을 제때 갚지 못하면 전당포 주인은 임의대로는 아니고 법으로 정해진 절차에 따라 법원에 허가를 얻어 취득한 담보물의 소유권을 취득하거나 제삼자에게 매매할 수 있었다. 질권설정은 근저당권설정과 비슷한 약정담보물권의 일종이지만 변제받는 방법과 설정할 수 있는 대상이 다른 점이 있다. 질권은 동산질권과 권리질권으로 나누어 볼 수 있는데 부실 채권 질권대출은 권리질권에 속한다고 할 수 있다. 또한 질권은 원칙상 담보된 물건에 대한 점유권을 갖게 되고 우선 변제권을 갖게 되는데 그로 인하여 부동산에는 질권설정을 할 수 없게 되었다. 부실 채권 질권대출에서는 그 점유권을 채권자 즉 질권자에게 실무적으로 양도할 수 있는 방법이 없고, 다만 근저당권자가 근저당권을 가지는 권한의 선장이라면 근저당권을 담보로 질권대출을 해준 질권자에게 그 채무를 변제하기 전까지 그 선장의 자리를 양도한 것이라고 하면 질권에 대해 이해를 함에 있어서 도움이 되지 않을까 한다. 따라서 전당포에 맡긴 롤렉스 시계를 돈을 갚을 때까지 내 맘대로 못 하는 것처럼 근저당권자는 근저당권자로서의 권리 행사에 질권자로부터 여러 제약을 받을 수밖에 없는 것이다. 질권자의 동의가 없으면 근저당권자의 권리인 경매신청, 경매 취하, 상계신청, 근저당권의 말소, 배당금 수령 등의 권리행사에 제약이 있는 것이다. 그러나 실무적으로는 근저당권에 대한 질권이 설정된 경우에 질권자의 동의가 없더라도 경매계에서는 경매신청, 경매 취하, 경매 연기 신청을 받아들이고 있는데 사실상 문제가 있는 것이라고 생각한다. 어쨌든 부실 채권 질권대출 시장이 열린 것은 매우 획기적인 일이다. 부실 채권질권 대출 시장의 확대는 2008년경 리먼 브라더스 사태 이후 더욱 얼어붙은 부동산 시장을 녹이는 데 큰 역할을 했다고 해도 과언이 아닐 것이다.
부실 채권 질권대출을 취급하는 금융기관에 대해 알아보자.
모든 금융 기관이 질권대출을 진행하는 것은 아니다. 질권대출을 취급하는 금융기관은 한정적이다. 수도권과 부산에서는 여러 수협과 신협에서 취급 중이고, 특히 수도권에서는 다수의 새마을금고가 부실 채권 질권대출을 취급하고 있다. 물론 부실 채권 질권대출 시장의 점유율은 현재까지는 전국 저축은행이 우세하다고 할 수 있다. 여기에 캐피탈까지 합류하였고 증권사에서도 대형 부실 채권 질권대출을 취급하고 있다. 조만간 시중은행에서도 취급하는 날이 머지않을 듯하다. 경락잔금을 취급하는 금융기관도 한정적이다. 경락잔금을 취급하는 금융기관은 시중은행에서부터 신협, 수협, 새마을금고, 저축은행에 이르기까지 폭넓게 취급하고 있지만, 각 지점의 선택에 따라 취급하는 지점과 취급하지 않는 지점으로 나누어진다. 금융기관마다 고유의 기준을 설정하여 취급하고 있는데 그 기준을 몇 가지 살펴보면, 낙찰가의 몇 퍼센트 이내(아파트의 경우 감정가의 80% 이내와 낙찰가의 80% 이내 중 낮은 금액 적용), 아파트인 경우는 KB시세의 70% 이내, 단독입찰인 경우 취급 불가, 2등 입찰가격과의 격차에 대한 기준, 상가 및 주택 임대차보호법상의 최우선 변제금 제외, 신탁등기 시 추가 한도 적용, 유치권 포기각서 없으면 취급 불가 또는 유치권 신고금액은 대출 한도에서 제외, 차주의 소득에 따른 차등 적용 등이 있다. 이 중에서 부실 채권 양수도가 이루어진 경매사 건에 대해서는 취급 불가하거나 채권양수 계약서를 대출 신청할 때 오픈 하게 되어있는데 이것은 저가에 부실 채권을 매입해서 고가에 응찰한 후 부실 채권 매입가 이상 경락 잔금을 대출받은 후 도덕적인 해이를 낳아 부실을 양성할 수 있다는 금융기관의 해석 때문이다. 어쨌든 부실 채권 투자자 입장에서는 질권대출도 경락잔금도 저리로 조달하고 대출금도 많이 받아 적게 투자해서 고수익을 실현하고픈 심정이 다수인바 몇 가지 노하우를 알아보도록 하자. 첫째, 소득이나 재산이 많은 사람 명의로 유입한다. 둘째, 부실 채권 채권을 양수한 명의와 경매에 입찰한 명의를 다르게 하여 투자한다. 셋째, 유치권 신고가 있으면 경매 진행을 연기하고 유치권 부존재 확인 소송이나 경매방해죄로 형사고소를 하여 경락잔금 취급 제한 사유를 최소화한다. 넷째, 모든 금융기관은 재산이 없는 사람에게는 대출을 꺼린다. 대출이 실행되기 전까지 현금을 통장에 보관하거나 적당한 직장생활을 하고 있어야 한다. 끝으로 금융기관마다 조금씩 물건을 바라보는 잣대가 틀릴 수 있다. 대출도 발품을 많이 파는 것이 당연히 유리하다.
질권대출을 잘 받기 위해서는
질권대출을 잘 받기 위해서는 다음과 같은 조건들이 필요하다. 안정적인 소득은 기본적으로 뒷받침 되야한다. 질권대출 심사에서는 대출 상환 능력이 가장 중요한 요소이다. 따라서 안정적인 소득이 있어야 하며, 최소한 6개월 이상 현재 소득을 지속적으로 받고 있어야 한다. 두 번째로는 높은 신용등급이 대출을 받기에 유리하며 저렴한 금리를 받을 수 있는 요소이기도 한다. 신용등급 관리에 신경 써야 합니다. 그다음으로는 적절한 담보가 필요하다. 질권대출은 담보 대출의 일종으로, 대출금을 상환할 수 없는 경우 대출기관은 담보물을 압류하고 매각하여 대출금을 회수할 수밖에 없다. 대출금액에 비례하여 적절한 담보물을 보유하고 있어야 하는 것은 필수이다. 대출금액이 너무 높으면 상환 부담이 커지므로, 대출금액은 실제 필요한 금액을 기준으로 적정하게 설정해야 한다. 질권대출은 대출 금리나 대출 조건 등이 상당히 다양하기 때문에, 대출 신청 전에 대출 상품에 대한 충분한 정보를 수집하고, 대출 기관에 문의하여 세부 사항을 확인해야 한다. 질권대출 신청 시 적절한 대출 기관을 선택하는 것이 중요한데 대출금액, 이자율, 대출 조건 등을 비교 분석하여 적절한 대출 기관을 선택해야 한다. 위와 같은 요소들을 고려하여 질권대출을 잘 받을 수 있다. 그러나 대출금 상환에 대한 책임은 대출을 받는 자에게 있으므로, 대출 상환 계획을 철저히 세우고 관리해야 한다.
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