부동산의 스토리는 중요하다.
부동산의 역사와 스토리를 알아야 한다.
부동산은 토지든 건물이든 아파트가 되었든 개별성이 있어 개별적인 특성과 이야기를 가지고 있다. 세상에 모든 부동산은 인류가 있기도 전에 존재한 것과 인류가 만들어 낸 부동산으로 분률 할 수 있다. 너무 거창한가? 토지는 인류가 있기도 전에 있었다고 볼 수 있으나 바다를 메운 간척지는 예외이니 간척지는 인류가 만들어낸 부동산이다. 건물 역시 토지 위 또는 아래에 건설된 것으로 인류가 만들어온 것이다. 당연히 인류가 만들어 오는 과정에 스토리가 담기지 않을 수 없다. 한동안 ***시 ***동 인근에는 옛날에 뻘을 메운 간척지라 하여 지반이 약해 지하철이 들어올 수 없고, 지하를 깊이 팔 수도 없어 건물을 지으려면 상당한 사전 점검이 필요하다는 말이 많이 있었다. 우리나라에서 월드컵이 열렸던 2002년에는 ***시 ***구 빌라 경매 가격이 2,000만 원 이하인 것(낙찰가율 40%)들이 매우 많았던 것으로 기억한다. 수도권 안에 있는 주택치고는 상대적으로 너무 가격이 저렴했다. 비단 ***동은 빌라만이 아니고 토지 가격도 상대적으로 저평가되어 왔는데 토지 지반이 약하니, 그런 이유로 지하철이 들어올 수 없다느니, 건물을 지으면 위험할 수 있느니 하는 일부 루머도 한몫한 게 아닌가 싶다. 만약 그 당시 ***동 부동산가격이 수도권 전체와 비교하면 상대적으로 저렴하다는 이유만으로 그 당시 부동산을 매입한 투자자가 단기 차익을 노리고 투자하였다면 고전을 면치 못했을 수도 있다. 떠도는 루머와 지하철 개통 예정이 어느 신문 기사에도 드러나지 않고 있는 실정 그리고 고층빌딩을 찾아보려야 찾아볼 수 없는 현실 아래 부동산 매수세가 활기를 띠거나 부동산 가격이 오르기에는 상당한 시간이 걸릴 수 있기 때문이다. 그러나 이제 ***동에 곧 지하철이 개통 예정이다. 인근 ***동에는 뉴타운이 건립 중으로 상당한 고층 빌딩이 자리를 잡을 예정이기도 하다. 인천지하철 2호선 그리고 강남을 오가는 7호선까지 연장할 예정이니 그 지역 부동산 가격이 점점 더 회복될 것이라 기대한다. 서울 목동 인근에 부도난 신축 중인 건물을 인수한 사례가 있다. 이 물건은 지하철과 100미터 떨어진 곳에 있어 역세권이라 할 수 있었다. 8층 건물로 신축을 진행 중이다가 부도난 현장으로 그 당시, 골조 공사와 외부 마감공사만 일부 끝난 상태였다. 감정가 100억 원 상당에 최저 가격이 33%까지 하락한 물건으로 시세보다는 내우 저렴하게 경매가 진행되어 시세의 40%로 낙찰받은 사례인데 결국 낙찰받은 사람도 쫄딱 망하고 말았다. 사연은 이러했다. 건물의 최초 건축주가 묘지로 사용 중이던 땅을 오래전 경매로 매입하여 가지고 있다가 어렵사리 여기저기 돈을 빌려 상가를 신축하게 되었다. 워낙 자기 자본이 부족한 상태인 데다 경험도 부족한 탓이었을까? 신축 중인 공사가 가다 서기를 반복하다가 부실 공사로 이어졌고 그러는 과정에서 엎친 데 덮친 격으로 현장에서 공사를 하던 인부 두 명이 그만 추락 사고를 당해 목숨을 잃었다고 한다. 인근 거주민들은 낙찰받으려는 생각조차 하지 않던 물건을 밤에는 건물 앞을 지나기도 두려워 인적이 뜸했던 물건이었다. 그런 해괴한 소문 때문이었는지 비록 공사가 마무리 단계에 있는 상태이기는 하였어도 역세권 근린상가치고는 최저가격이 매우 낮은 매각 물건이었는데 낙찰자는 여러 사정을 모른 채 단지 저렴하다는 이유만으로 입찰하게 된 것 같다. 이 건물 낙찰자의 생각은 이전 건축주가 자기 자금도 부족했고 건물의 분양 계획도 허술하였기에 망한 것이라 여기고 자신이 낙찰받아 새로운 분양 계획을 세우고 공사를 잘 마무리하면 큰돈을 벌 것이라는 생각만 하였다. 그러나 그 결과는 좋지 않았다. 낙찰자가 소유권을 이전받아 다시 신축공사를 재기하는 과정에서 또다시 인부 두 명이 사고로 목숨을 잃게 된 것이다. 억울한 원혼에 의한 사고였을까? 아니면 누군가 쉽게 말하는 재수가 없었던 것일까? 낙찰자는 부실 공사 현장을 만만히 생각한 인재라고 판단했지만 사람들은 그렇지 않았던 것 같다. 인부들은 공사하기를 꺼렸고, 투자자들도 투자를 철회하였다. 분양을 받으려는 사람들도 연이어 발길을 돌려 그만 또다시 부도 현장이 되고 만 것이다. 신축 현장의 공사가 중단되고 또다시 경매신청 될 무렵 뒤늦게 낙찰받은 부동산 스토리에 대하여 인근 주민들을 통해 듣게 되었는데, 그제야 낙찰자는 큰 후회를 할 수밖에는 없었다. 신축 중이던 현장에서 인부들의 사망사고가 있었던 사실을 사전에 알았더라면, 좀 더 안전사고를 예방할 수 있는 조치를 강구하고 공사를 재개하였을 텐데 하는 후회가 있었고, 해괴한 소문이 도는 부동산이라면 투자자들을 모으기 쉽지 않을 수도 있겠다는 인식을 하여 자기 자본을 더욱 탄탄히 준비하고 입찰할 걸 하는 회한이 있었지만 모든 것이 이미 지난 후였다. 이처럼 부동산에 대한 여러 스토리에 대해 아는 것은 매우 중요한 일이 아닐 수 없다. 무엇보다 부실 채권에 대해 투자를 하는 우리에게는 부실이 된 이유, 주변 부동산들에 떠는 스토리에 대한 사전 점검은 매우 중요하다. 해당 채권에 담보가 된 부동산의 지나간 스토리를 아는 것은 담보부 부실 채권과 부실 난 부동산을 인수하려는 우리에게 있어서 똑같은 실수가 재발하지 않도록 예방할 수 있게 하는 컨설팅의 효과가 있다. 그리고 현명히 대처해 나갈 수 있는 청사진을 갖는 것과 같다고도 할 수 있다. 부동산의 등기사항 증명서를 지난 말소사항까지 열람하여 꼼꼼히 살펴보는 것, 열심히 발품을 팔아 해당 부동산의 지난 스토리를 알아가는 것도 부실 채권 성공을 이루는 데 필수 조건이라 할 수 있다.
나에게만 좋은 물건보다는 모두에게 좋은 부동산이어야 한다
아무리 좋은 부동산이라도 팔고자 하는 데 살 사람이 없으면 낭패이다. 내가 보기엔 좋은데 다른 사람들이 보기에는 다르게 볼 수 있는 여지도 있을 수 있다. 특히 부실 채권을 매입하는 우리들은 최초 대출 원금보다 싸다는 이유만으로 덥석 매입 결정을 하기도 하지만 부실 채권은 어디까지나 부실 채권이기에 부동산의 거래 가능성에 대해서도 면밀히 살피어서 부동산의 환금성에 대한 가늠도 놓치지 말아야 할 것이다. 부실 채권은 말 그대로 부실 채권일 뿐이다. 많은 사람이 상담해오는 업무 중에는 공시지가보다 현저히 낮은 가격에 매물로 나온 부동산에 대한 가치평가가 있기도 하다. 정부에서 세금을 부과하기 위한 기초 자료로 사용되는 공시지가는 시세보다 낮게 책정되는 것이 일반적이다. 그러나 일부 지역에서는 전혀 거래 사례가 없고 부동산 가치가 급격히 하락하여 공시지가에도 거래되지 않는 부동산이 있을 수 있다. 이런 지역은 공시지가를 너무 믿어서는 안 된다. 내가 투자하는 목적물의 가격이 공시지가보다도 낮게 평가된 금액이라면 그러한 부실 채권이나 부동산은 투자를 피하거나 그만한 사정만큼 상대적으로 더욱 저렴한 가격으로 매입해야 실패를 피할 수 있다. 부동산이 싸다고 좋은 것일까? 독자들은 하우스푸어에 대하여 들어봤을 것이다. 땅도 많고 큰 건물도 있는데 타고 다니는 자가용 유지비가 부족한 회장님들도 많다. “싸다는 이유만으로 무리하게 부동산을 샀지요… 내 자금이 부족해서 담보대출받은 은행에 이자 나가지요… 부동산을 보유하고 있기에 많은 재산세 나가지요… 나라에선 부동산 가지고 있다는 이유로 온갖 세금 물리지요… 싼 부동산 놓치면 안 될 것 같아 얼른 사겠다고 친구에게 급전을 빌려온 돈의 사채이자 나가지요… 임대는 안 되지요… 사 갈 사람도 만만치 않지요… 이 정도 되면 곧 사진사가 찾아옵니다.” 경매에 넘기려고 경매법원에서 사진사(감정평가서 작성을 위한 사진 촬영)를 내보낸다는 얘기이다. 부동산 가격이 싸다고 사는 게 아니다. 부실 채권 역시 싸다고 사는 게 아니다. 속담에 싼 게 비지떡! 이란 말이 부실 채권 투자 역시 자주 맞곤 한다. 부동산이나 부실 채권에 투자하시는 분 중 100% 자기 자본이 아니고 은행에서 대출받아 투자하는 분들이라면 특히 수익성 있는 부동산인지, 수익성 있는 부실 채권인지 확인해야만 큰 실수를 피할 수 있을 것이다. 수익이 나야 버틸 체력을 제공하며, 다른 사람에게도 팔리기 쉽기 때문이다. 경매기간은 수익성과 직결된다. 경매기간을 내 맘대로 줄였다 늘렸다 하여야 수익률도 내 입맛에 맞게 조정할 수 있다. 부실 채권은 채무자가 자진 변제하거나 경매과정에서 매각 후 배당절차에 의해 투자금을 회수할 수 있음은 앞에서 여러 차례 언급한 바 있다. 채무자가 자진하여 채무를 변제할 때 회수하면 그만이지만 그러한 경우는 흔치 않다. 그래서 부실 채권을 매입하고 나면 언제 매각되어 언제 배당이 될지가 채권자로서는 중요한 변수가 된다. 이유는 기간이 지날수록 채권 이자도 질권대출이자도 함께 증가하기 때문이다. 다행히 아직 채권최고액까지 연체이자의 증가가 도달되지 않은 경우라면 별문제가 없지만, 채권최고액에 도달되어 있다면 상황은 달라진다. 이유는 채권의 연체이자 증가는 채권최고액의 한계에 무한 증가를 제한받지만, 나의 질권 대출이자는 마냥 증가하기 때문이다. 경매사건 중에는 감정가격이 50억 원이 넘고 이해관계인이 수십 명이 되는데도 불구하고 경매신청일로부터 4개월도 안 되어 매각결정이 되어 경매개시일로부터 약 5개월 만인 최단 시간에 배당이 완료된 사례도 있다. 2014년 9월 29일 경매 개시되어 2015년 1월 2일 매각되었고, 2015년 2월 6일 배당된 사례도 있다. 그러나 경매신청한 지 8년이 지났는데도 아직도 매각되지 않고 있는 경매 미제사건도 있다. 2007년 1월 31일 경매신청이 되었으나 8년이 지난 최근까지도 매각이 되지 않고 있어 언제 배당이 가능할지도 모르는 사건도 있는 것이다. 2013년 말쯤이었던 거 같다. 2009년부터 몇 번 뵈었던 적이 있는 부실 채권 전문가님이 찾아와 고민을 털어놓았다. 이분은 2009년부터 부실 채권 매입을 해온 나름 경력자로 아마도 지금까지 수십 건의 부실 채권을 매입하기도 하고 중개한 것으로 알고 있다. 안타까운 것은 부실 채권은 고수가 맞아 보이는데 경매 경력이 짧아 경매과정의 함정을 몰라서 낭패를 보고 있는 분이었다. 학교 운동장에 가면 어느 곳이나 축구 골대가 있기 마련이다. 대개는 팀을 짜서 축구 경기를 하지만, 간혹 빈 골대를 향해 혼자 슛을 하는 혼자 놀기를 즐겨하는 분들도 있는 것 같다. 축구를 전문적으로 하는 선수들도 여러 수비 선수들로 인하여 골을 쉽게 놓지 못하는 경우가 많은데 이제 막 축구를 시작한 초보자라면 노련한 수비 선수들과 거미손 같은 골키퍼를 상대하면서 슛을 멋지게 하는 것은 어려운 일임에 틀림없는 일일 것이다. 그러나 수비하는 선수도 없고 골키퍼도 없는 상황이라면 상황은 달라진다. 조금은 재미없는 축구 놀이가 되겠지만 빈 골대를 향해 골인시키는 것은 매우 쉬운 일이 될 것이다. 본론으로 들어가서, 경매 과정에서 태클 거는 수비수가 없다면 경매 절차를 줄이거나 늘리는 일은 몇 가지 사항만 숙지하면 어렵지 않은 일이다. 여기서 태클 거는 수비수는 경매 이해관계인들을 말하는 것이다. 경매 이해관계인들이란 채권자, 소유자, 채무자, 임차인, 유치권자 등등도 있고, 심지어는 낙찰받으려는 다른 사람이 될 수도 있다. 경매과정이 빨라야 좋은 부실 채권물건이 있고 늘어져야 좋은 물건이 있다. 또한 경매과정이 빨라지면 이득을 보는 사람도 있고 반대로 손해를 보는 이해당사자들도 있기 마련이다. 비가 오면 우산 장사하는 큰아들은 좋지만, 짚신 장사하는 작은 아들은 안 좋은 것과도 비슷하다(이러한 물건에 대한 분류와 투자 계산법은 책 후반부 분석 툴 활용기법에서 자세히 다루고 있다.). 경매 법원 입장에서는 비가 오라 할 수도 없고, 오지 말라고 할 수도 없는 중간 입장에서 법이 허용하는 한도 내에서 짚신 장수 입장도 들어주고 우산 장수 입장도 들어준다. 이러한 이해당사자들의 요청에 따라 경매 과정이 짧아졌다 길어졌다 할 수 있는 것이다. 단 예외의 경우도 있다. 심판을 보는 경매계 입장에서도 노란 카드를 꺼내 경고를 하거나 레드카드를 꺼내어 일부 이해관계인의 퇴출도 직권으로 가능하다. 부실 채권 고수지만 경매과정을 아차 했던 분의 사연 얘기로 다시 돌아가 보자. 2011년경 S 저축은행에서 매각한 1순위 근저당권을 덜컥 계약하기에 이르렀는데 당시 부동산 시세 조사도 잘했고 예상 낙찰가를 산정해 보니 채권최고액만큼 다 배당이 될 듯 보여 당시 누적된 원리금 전체를 지불하고 씩씩하게 부실 채권을 매입하였다. 매입한 부실 채권을 담보로 매입가의 90%까지 연 8%(당시는 질권대출 금리가 10% 이상을 웃도는 시기로 나름 우량한 부실 채권이고 고수라 싸게 빌린 편에 속함) 조건으로 은행에서 근저당권부 질권대출을 일으켰다. 한 1년 안에 경매가 끝나려니 했던 것이 3년이 다 되어가도 끝나기는커녕 매각기일도 잡히지 않아 우리에게 상담을 의뢰하게 된 것인데 의뢰한 당시에는 벌써 매입한 부실 채권의 채권최고액보다 더 큰 비용이 투입되어 날마다 수십만 원씩 손해를 입고 있었다. 앞으로도 얼마를 더 손해 봐야 하는지 알 수도 없는 기가 막힌 상태였다.
이 사태가 왜 손해를 보고 있다는 것인지 이해가 되시는가?
이 부실 채권 사건은 이제 막 경매 신청한 부실 채권을 매입한 사안으로 채무자에 대한 송달이 원활하지 않았고 종국에는 채무자의 회생절차로 인해 보기 드물 정도로 경매 일정이 상당히 늘어진 사안이었다. 우연히, 아니 재수 없게 이러한 물건이 걸린 것이 아니다. 다시 말해 천재가 아닌 인재로 채무자의 능수능란함에 부실 채권 투자자가 골탕을 먹고 있는 사건이었다. 태클 거는 수비수가 있었다. 결국 어떻게 되었을까? 골키퍼가 거미손으로 골대를 지키고 있는데 쉽사리 골이 들어갈 리가 없으니 골키퍼를 매수하는 것이 제일 빠른 해결책으로 보였다. 우리는 협상을 진행할 것을 권유하였다. 시간이 지날수록 손해를 보는 것보다는 어느 정도 기대치를 낮추어서라도 빠르게 매듭을 짓는 것이 현명한 일이었기 때문이었다. 우리의 권유를 받아들인 의뢰인은 골대를 지키는 능수능란한 채무자와 부실 채권 배당수익을 나누기로 하는 합의를 하고 경매 일정을 빠르게 진행하게 했다. 그 결과 더 커질 수 있는 손실을 그나마 줄여서 투자원금과 의뢰인의 기대치에 미치지는 못했지만 정도의 수익을 원만히 회수할 수 있게 되었다. 채권자라고 자만은 금물이다. 채무자는 이 빠진 호랑이이지만 그래도 호랑이는 호랑이인 경우가 많다. 되도록 화나게 하지 않는 것이 잘 풀어가는 길이다.
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