부동산 경매 시 배당요구 종기가 매우 중요하다.
배당 요구 종기 결정 및 공고
매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 매각기일 이전으로 정한다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고한다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전에 정하여 공고를 한다. 근저당 양수인은 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자이다. 그러나 임차인(전세권자 제외), 임금 채권자, 일반세금 등은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다. 배당요구를 하지 않는 경우에는 선순위 채권자라도 경매 절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당받을 상대로 부당이득반환 청구를 하여 배당액에 해당하는 금액을 돌려받을 수도 없다. 첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기기록에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안소송에서 가압류 금액 이상의 승소 판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 판결 가액으로 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없다. 따라서 특정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있다. 최우선 소액 임차보증금, 임금채권, 당해세 등이 배당요구종기일 안에 배당신청을 하지 않으면 근저당권보다 우선 배당받을 수 없다. 배당요구 종기일 이전에 부실 채권을 매입할 때는 근저당권보다 우선 배당 될 수 있는 권리가 있을 수 있으므로, 철저한 사전조사가 필요하다. 당해세는 부동산 등기부 등본에 압류된 사실을 확인하여 추정하거나 관할 행정청에 절차를 문의하면 확인이 가능하다. 임금채권은 채무자가 사업자등록증을 가지고 종사원을 고용한 사실이 있었는지와 부동산 등기부에 임금채권으로 가압류된 사실이 있는지 양도인 측 금융기관에 질의 또는 탐문을 통해 추정 확인이 가능하다.
배당 요구의 종기까지 반드시 배당 요구를 하여야 할 채권자
1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자 2. 민법, 상법 기타 법률에 따라 우선변제 청구권이 있는 채권자(주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인, 근로기준법에 의한 임금 채권자, 상법에 의한 고용 관례로 인한 채권이 있는 자 등) 3. 첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자 4. 국세 등의 교부 청구권자 5. 국세 등 조세채권 이외의 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 갖는 자이다. 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권 등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중 경매개시결정이 된 경우 이중 경매신청인은 배당을 받을 수 있는 채권자이다. 이중경매 신청은 선행경매사건의 배당요구 종기일 이전에 신청하여야 선행사건과 병합된다.
부실 채권 투자 실패사례를 살펴보자
선행사건의 배당요구 종기일 이후 이중경매 신청을 하여 부실 채권투자에 손해를 본 사례이다. 2012년 5월경, 경기도 파주시 시내 대로변에 있는 작은 공장 물건의 부실 채권이었다. 이 부실 채권은 꽤 우량한 투자건으로 법원 감정가 3억원 상당에 예상 낙찰가는 2억 4,000만 원 상당으로 예상되었고, 채권최고액 2억 4,000만 원의 근저당권을 2억 1,000만 원에 매수한 부실 채권투자자가 있었다. 이 물건은 2012년 1월 후순위 가압류권자에 의해 경매신청이 되었고, 2012년 3월 배당요구 종기일도 지난 후였다. 2012년 4월 수협에서 뒤따라 경매신청을 한 사건으로, 임차인도 있었으나 근저당권보다 우선 배당할 만한 어떠한 권리도 갖고 있지 않았고 곧 매각기일 1회 차가 진행될 듯 보여 투자 기간도 그리 길지 않아 보였다. 부실 채권투자자는 양도인 측 은행에서 건네받은 경매사건 번호와 물건에 대한 일부 자료를 가지고 파주 현장까지 방문하여 꼼꼼히 살폈다. 대로변에 있는 작은 공장으로 옛날엔 공장을 지을 법했으나 지금은 상가를 신축하면 매우 좋은 가격으로 임대를 낼 수 있는 좋은 위치의 공장이었다. 채권을 2억 1,000만원에 매입한 후 원리금이 채권최고액 이상 쌓여 채권최고액만큼 입찰한 후 바로 재매각하거나 상가를 신축하여도 수입이 괜찮으리라 생각했다. 인근 부동산에서도 대로변에 있고 땅이 반듯하고 상가를 지어도 임대가 잘 나갈 듯해서 보기 드문 물건이라며 낙찰받은 후 2억 7,000만원 까지도 무난히 받을 수 있을 것이라며 이 부실 채권투자자를 안심시켰던 터이다. 나름 경매와 부실 채권의 고수라고 생각하며 살던 이 투자자는 여기까지 살핀 후 덜컥 계약하고 매각 기일을 기다리고 있었는데, 한 달이 가도 석 달이 가도 1회차 매각기일이 잡히지 않아 경매계에 문의하였더니, 2012년 1월 후순위 가압류권자에 의해 강제경매가 개시되었으나 가압류권자의 채권에 대한 이의 신청이 있어 채무부존재 확인 소송이 진행 중으로 경매사건이 정지되었다는 답변을 들었다. 부실 채권 투자자는 즉시 경매계에 항변하였다. 1순위 근저당권자인 양도인 측 은행이 이중경매 신청을 하였으니 후순위 가압류권자의 채권에 대한 이의가 있다 하더라도 후행 신청한 1순위 근저당권자의 경매 신청에 근거해서 경매를 진행해 달라고 종용하였다. 하지만 경매계에서는 선행된 경매 신청의 배당요구 종기일 이후 신청한 근저당권자의 경매사 건은 선행 사건과 병합이 될 수 없어 선행 경매사건의 채무부존재 소송이 종료되어 그 결과가 있을 때까지 경매를 정지할 수밖에 없다는 것이었다. 결국 채무부존재 소송은 대법원까지 가기에 이르렀고 2년이 지난 최근에 경매사건이 진행되자 부실 채권 투자자가 응찰하여 2억 4,000만 원에 매각 허가를 받기는 하였으나 그간 질권대출 이자 비용이 약 3,000만원 상당 누적되어(2년 동안 연 금리 8% 질권대출금 1.9억 원) 채권을 할인하여 매입한 효과보다는 그간 맘고생과 기회비용의 손실이 막대하여 큰 후회를 한 사례가 있었다.
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