부동산 경매, 유치권을 모르고 경매를 논하지 말라
유치권을 모르고 경매를 논하지 말라
유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관하여 생긴 공사채권이 변제기에 있는 경우에 변제받을 때까지 그 부동산을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말한다. 유치권이 성립된다면 부동산 경매 또는 일반 부동산의 매매에 있어 매수인은 유치권자가 그 유치권을 담보하는 공사비 채권을 변제받을 때까지 부동산의 점유권을 양도받을 수 없다. 차를 타고 다니다 보면 신축 건물임에도 불구하고 "유치권 행사 중"이라는 현수막이 붙어 있는 것을 종종 봤을 것이다. 채권자의 권리를 보호하기 위한 법적 제도 장치지만 이러한 유치권 주장을 무분별하게 사용하거나 또는 악의적으로 남용하여 많은 부작용을 양산하는 것 또한 현실이다. 정당한 건축 허가 없이 불법으로 지어진 건축물에 대한 공사대금을 원인으로 신고된 유치권도 불법이다. 한편, 정당한 공사를 하였더라도, 유치권자가 경매 현장을 경매개시 이후 점유개시를 하였거나, 점유하지 않은 상태에서 이뤄진 유치권 신고는 성립하지 않는다는 사실을 우리는 알아야 한다. 유치권자가 소유주의 별다른 동의 없이 부동산을 제삼자에게 임대하거나 사용 수익하였을 때에도 유치권은 소멸한다. 신축공사 현장이 곧 경매가 개시될 만큼 부실이 내다보이는데도 불구하고 공사를 강행한 공사업자의 유치권 신고도 불법이 될 수 있다. 일반 경매시장에서는 유치권만큼 경매꾼을 괴롭히는 것이 없다. 현행 규정엔 이해관계인만이 유치권 신고서를 살펴볼 수 있어, 진짜 유치권인지 가짜 유치권인지 알 수 없는 상태에서 입찰해야 하니 여러 제약이 있을 수밖에 없었을 것이다. 그러나 일부 경매 고수들에게는 그것도 기회였다. 현행 유치권 신고방식은 유치권자가 경매계에 직접 가서 유치권 신고서 한 장 가지고 접수하거나 대리인을 시켜도 무방하고, 우편으로 접수를 하고 있는 것이 현실이다. 이러한 간단한 절차로 인하여 일부 허위 유치권 신고인들의 묻지 마 유치권 신고 행위가 남발하고 있다. 또한 유치권의 법적인 성립 여부를 떠나 공사비 못 받은 사연이 있으면 경매계에 일단 접수부터 하는 실정으로, 경매 현장을 다니다 보면 가슴 아픈 유치권 신고인도 많았다. 자신들을 방어할 방법에 대해 알지 못하고 단지 땀 흘려 공사하고 외상으로 건축자재를 조달하여 애써 공사를 해놨는데 공사장은 부도가 나서 멈추고 건축주는 온데간데없이 사라져 버린 현장도 있었다. 자신들의 권리를 지켜나갈 방법을 알지 못해 공사 현장이 경매개시 되고 나서야 부랴부랴 현수막 걸고 현장 점유에 나선 유치권자가 대부분이었다. 경매하는 입장에서 어떠한 유치권에 대해서도 승리하여 수익을 극대화해야겠지만, 실제 공사를 하고 미지급된 공사비가 남은 선량한 공사업자라면 도와주고 싶은 마음도 적지 않았다. 그러나 현실은 진성 유치권보다 허위 유치권 신고가 아직은 더 많다는 게 아쉬운 현실이다. 어쨌든 여기서 다루려 하는 것은 묻지 마 유치권 신고를 찾아내서 공격적인 경매 투자를 통해 수익을 극대화하자는 것이다. 그간 경매 투자에서 제일 고수익을 얻어낸 것은 단연 유치권 신고된 부동산이었다. 대개의 유치권은 공사 현장을 경매개시 이후 점유하여 유치권의 권리를 잃어버렸다. 하기 내용은 경매 현장에서 유치권 해결을 위해 다년간 경험한 사람은 많이 접해보았을 것이다. 아래와 같은 사유가 있으면 유치권 부존재 확인 소송에서 유치권 없으므로 승소할 확률이 상당함으로 법률 전문가의 의견을 통해 다시 한번 점검한 후, 해당 유치권 매각 물건을 투자하는 데 있어 고수익에 도전해 볼 수 있다 할 것이다. 공사계약서 없이 유치권 신고서만 제출된 경우, 법원 현장 조사서상에 유치권을 신고하고 점유하고 있는 자에 대한 기재가 없는 경우, 경매 현장에 방문하였을 때 유치 자가 점유하고 있지 않은 경우, 매각 물건 부동산에 공사비로 인한 가압류나 근저당권 설정이 안 된 경우, 유치권 신고는 되어 있으나 경매 현장 방문 결과 소유주가 점유 사용하고 있는 경우, 유치권 신고인이 경매사건의 채무자나 소유주의 지인이나 친인척인 경우, 공사한 사실은 있으나 인테리어 공사비로 법원 감정평가서상의 감정평가금액을 증대시킬 수 있는 요인이 없었던 경우, 불법점유 자의 유익비로 인한 유치권 신고인 경우, 유치권 신고서상 건물 내에 있는 동산에 대한 유치권 신고인 경우, 유치권자가 소유주 동의 없이 유치한 부동산을 사용 수익하여 영업행위를 하는 경우, 위반건축물에 대한 공사비를 청구한 경우가 있다.
유치권의 법적 성질
① 유치권은 물권으로서 절대성을 가진다. 따라서 유치권자는 직접적인 채무자뿐만 아니라 그 물건의 소유자, 양수인, 매수인(낙찰자) 등 모두에게 권리를 주장할 수 있으며, 변제받을 때까지 소유자 외의 경락자를 포함한 누구에 대해서도 물건의 인도를 거절할 수 있다. ② 유치권은 법정 물건으로서 법률상의 요건에 부합만 하면 무조건 성립하는 것이며, 당사자 간의 합의도 필요 없고 등기가 없어도 성립한다. 법원에 유치권 신고서가 접수되어 있지 않더라도 유치권의 권리는 성립 될 수 있다. ③ 유치권은 담보 물건으로서 우선변제권은 없으나, 물건을 경매에 부칠 수 있는 경매신청권과 일정한 요건 아래에 물건을 직접 변제에 충당할 수 있는 간이 변제 충당권을 갖는다. ④ 공사대금 채권은 단기 3년이 소멸시효기간이다. ⑤ 유치권은 수반성을 가짐으로써 유치권을 양도하는 경우 피담보채권의 이전과 함께 점유의 이전도 함께 요구되고 있다.
유치권의 성립요건
① 유치권의 채권은 타인의 건물 또는 토지의 목적물이어야 한다. 유치권에서 채권은 부동산 자체로부터 발생해야 한다. 부동산 유치권의 경우에는 등기가 있어야 하지 않는다. ② 유치권의 성립은 ‘그 건물 또는 토지를 적법하게 점유’하고 있어야 한다. 점유는 유치권의 성립요건이며 존속 요건이기도 하다. 유치권자가 타인의 불법 방해를 원인으로 하는 사유 외에는 점유를 상실한다면 유치권도 동시에 소멸한다. 만약 제삼자에 의해 부당하게 점유를 상실하게 되었으면 소송을 통해 점유를 회복하고 유치권을 다시 주장할 수 있다. 유치권자의 점유는 반드시 직접점유이어야 하는 것은 아니며, 간접점유를 하더라도 무방하다. 또한 유치권자의 점유는 적법 점유이어야 하며, 불법행위에 의하여 점유를 취득한 자에 대하여는 유치권이 인정되지 않는다. ③ 유치권의 ‘채권 즉 피담보채권이라 할 수 있는 공사대금은 그 건물이나 토지에 관하여 직접 생긴 것’으로 채권과 물권의 견련관계가 있어야 한다. 유치권은 피담보채권의 공시가 불가능하므로, 유치권의 성립을 통제하는 역할로서 견련관계는 매우 중요하다. 다시 말하면 채권과 목적물 사이에 견련관계 채권으로서 유치권의 목적물 즉 점유하는 부동산에 대한 공사비에 관하여 생긴 것이어야 한다. ④ 유치권에 있어서 ‘그 채권은 변제기’에 있어야 한다. 채권이 변제기에 달하고 있지 않은 동안은 유치권이 성립하지 않는다. 왜냐하면 변제기 전의 채권의 이행을 간접적으로 강제하는 것은 부당하기 때문이다. ⑤ 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다. 유치권의 성립에 관한 민법의 규정은 임의규정이므로 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약도 유효하다. 따라서 유치권이 성립하려면 유치권의 발생을 배제하는 특약을 하지 않아야 한다. 통상 임대차계약을 체결할 때 원상회복 조건이 있을 수 있는데 이때에는 임차인이 유치권을 주장할 근거를 잃어버리게 되는 것이다. 다음부터 소개하는 유치권 관련 판례는 경매에 대하여 많은 학습을 한 독자라면 자주 접해보았을 것이다. 요즘처럼 경매 대중화 열풍이 불어오는 시대에 살아가면서, 더는 일부 초보자들의 ‘묻지 마 낙찰’ 같은 양상으로 돈 버는 시대는 지나갔으리라 생각된다. 이제는 경매 투자 가치관을 바꿔야 한다. 경매를 처음 접하는 분이라면 처음부터 마음가짐을 단단히 먹어야 한다. 즉, 남들이 엄두도 못 내고 손대지 못하는 특수물건들을 공략하여 나만의 블루오션을 만들어 가야 하는 것이다.
댓글