부동산에 대한 경매 절차에는 강제 경매와 담보권 실행을 위한 경매 두 종류의 절차가 있다
부동산 경매절차에는 강제 경매와 담보권 실행 경매 두 종류의 절차가 있다
담보권 실행 경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 채권을 회수할 수 있는데 이것이 담보권 실행 경매다. 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매이다. 경매 절차가 강제경매와 담보권 실행 경매로 나뉘게 되므로, 경매신청도 강제경매신청과 임의 경매신청으로 나눌 수 있다. 담보권 실행 경매를 신청하려면, 담보권 실행 경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 법원에 제출하여야 한다. 건물의 경매신청 당시 건축물대장과 건물등기사항증명서 그리고 부동산의 현황이 상이하면 경매신청이 기각될 수 있다. 특히 상가 중에서 개별 호수의 경계벽을 허물고 대형식당, 당구장, 학원 등을 하던 매각 물건의 경우 경계벽이 없다는 사유로 경매가 기각되는 사례가 비일비재하여 때로는 현재 점유자에게 웃돈을 주어 가며 경계벽을 쌓고 경매를 진행하는 어처구니없는 사례도 많다. 경매신청 비용은 경매배당 절차에서 최우선 배당된다. 단 법무사에게 경매신청 의뢰할 때, 또는 경매 진행 중인 NPL 물건을 매입하였을 때는 은행이나 유동화회사가 법무사사무소에서 경매신청에 대해 지불한 영수증을 받아 배당기일 전에 해당 경매법원에 제출하여야 한다. 채권자 즉 NPL 양수인이 경매신청을 하면 집행법원은 담보권 실행 경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사하고, 신청이 적법하다고 인정되는 경우 담보권 실행 경매 개시 결정을 한다. 이때 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기재하도록 한다. 많은 공사업자가 경매개시일 이후 부랴부랴 공사 현장을 점유하고 유치권 현수막을 내거는 경우가 많다. 그러나 해당 부동산에 공사한 사실이 있고 다른 유치권 성립요건을 정당히 갖추었다고 하더라도 경매 개시일 이후 점유를 시작한 공사업자의 유치권은 무효이다. 통상 금융기관이나 유동화회사에서는 경매개시 직후 현장의 사진을 보관하여 경매개시일 기준으로 유치권자의 점유가 있었는지에 대한 근거를 확보해 놓는 경우가 많다. 경매 개시일 이후에 전입 또는 사업자등록 신고를 한 임차인의 모든 권리는 무효이다. 실무적으로 경매 개시일 직후 해당 물건의 전입세대 열람서 및 사업자등록확인원을 발급받아 세입자가 없었으면 근저당권에 우선하는 임대차의 권리는 없는 것으로 알면 될 것이다. 담보권 실행 경매신청서를 제출할 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원이다. 매입한 NPL이 공동 담보된 근저당권일 경우 수개의 공동 담보된 물건의 관할 법원이 다른 경우는 각각의 소재지 관할 법원에 경매를 신청하여야 한다. 법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달한다. 담보권 실행 경매의 경우에는 경매개시결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만, 실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있다. 경매개시결정이 소유주에게 송달되지 못하면 통상의 경매신청은 기각되어 NPL 투자자들이 낭패를 보는 경우가 있는데, 이때 소유주에게 전달될 수 없는 사유에 따라 각각의 대처 방법이 다르다.
다음의 예를 들어 설명해 보자
예) 소유주의 소유주가 사망하면 경매개시결정문을 송달받을 수 없어 경매신청이 기각된다. 그러므로 실무상으로는 상속자를 찾아 채권자가 상속자를 대신하여 상속등기를 하여야 한다. 단 상속자가 스스로 상속등기를 신청하였을 때는 상속자에게 경매개시결정문을 송달하면 된다. 여기서 상속자를 찾아내는 것이 쉽지 않을 때가 있으며 대위로 상속등기를 하는 비용도 적지 않게 부담이 될 수 있다. NPL 채권 매입 시 소유주가 사망한 물건은 경매기간이 길어질 수 있어 NPL 투자금 회수기간도 같이 길어질 수 있으므로 한번 더 수익률을 점검해야 할 것이다. 예) 소유주의 해외거주 소유주가 외국에 거주하거나 해외여행 중일 때에도 경매개시결정문이 송달되지 않아 경매신청이 기각될 수 있다. 주자에 대해 송달을 하려면 원칙적으로 국외송달신청을 하여야 한다. 국외거주자의 해외거주지 주소를 확인하려면 경매법원에 외교통상부 재외국민과에 관련 사실조회 신청을 하면 되는데, 이때 채무자의 인적사항을 기재하여 소유자의 국외 송달 가능한 주소지를 확인해 달라고 요청하면 된다. 국외거주지가 확인되면 경매법원에 국외송달신청을 하면 되고 출국 사실이 없거나 주소지를 알 수 없다는 회신이 오면 그 서류와 주민등록초본을 발급받아 공시송달 신청을 하여야 한다. 예) 소유주의 주소불명 소유자에게 경매 개시결정 정본이 송달되어야만 그다음 절차(신문공고, 감정평가, 점유자 현황조사, 매각기일 공고 등)를 진행하게 되는데, 특별한 사유로 인해 송달이 불가능한 경우에 관할 법원은 채권자에게 채무자 등 송달 불가능한 자의 송달이 가능한 주소를 보정하도록 보정 명령을 하게 된다. 그리고 송달이 불가능해 채권자가 주소 보정명령을 받은 경우에는 소유자 등의 주소지나 거주지를 파악해 재송달(일반 등기우편 송달)이나 특별 송달 신청(집행 법원 집행관으로 하여금 야간이나 휴일에 송달해 줄 것을 신청하는 절차)을 하게 되고, 특별 송달로도 송달이 불가능한 경우에는 공시 송달을 신청하게 된다. 그런데 공시 송달 신청서에는 송달받을 자가 같은 주소에 거주하고 있지 않다는 불거주 사실확인서(거주지 통장이 발행)나 주민등록 말소 등본을 첨부해 신청해야 한다. 공시 송달이 받아들여진 경우(관할 법원의 허가 사항임)에는 관할 법원 게시판에 게시하는 것으로 송달에 갈음하며, 게시 후 2주일이 경과하게 되면 그 효력이 발생하게 된다. 배당요구 종기일 이전에 NPL을 매입하였을 때 송달 문제에 발목을 잡혀 NPL 수익률이 떨어지는 경우가 종종 있다.
경매 진행 절차는 다음과 같다
1. 채권 회수의 실행으로 인한 부동산 경매신청 2. 매각 절차를 통한 현금화 3. 채권자의 채권을 변제하는 배당절차. 이렇게 크게 3단계의 절차로 분류할 수 있다. 다음부터 설명하는 내용은 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에 따른 것이다.다.2002년 6월 30일 이전에 신청된 경매사 건에 대해서는 개정(煎)의 민사집행법이 적용되기 때문에 경매 절차가 다음에서 설명하는 내용과 다르게 진행될 수 있으니 주의하시기 바란다.
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